Categoría: In Iudicando
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En qué supuestos puede considerarse como cláusula abusiva la extensión objetiva de la hipoteca del artículo 110 de la Ley Hipotecaria
Normalmente no es negociada ni aparece en la oferta vinculante de las entidades financieras.
Esta cláusula no valorada suficientemente ni por la doctrina ni por la jurisprudencia, tiene una trascendencia patrimonial importante, por cuanto se han constituido hipotecas sobre fincas registrales que no se corresponden con la realidad física de la finca y en consecuencia, en la práctica, en caso de ejecución, lo realmente adjudicado comprende además de la finca hipotecada otras edificaciones existentes, sean anteriores o posteriores a la constitución de la garantía hipotecaria, lo que genera a mi entender un enriquecimiento injusto o sin causa a favor del adjudicatario normalmente la entidad financiera ejecutante.
Y al referirme a la negociación previa o al contenido de la oferta vinculante no estoy cuestionando la legalidad de la aplicación de dicho artículo.
Según el art. 110 LH, apart. 1 se entenderán hipotecados “las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios y cualesquiera otra semejantes que no consistan en segregación de terrenos, excepto por acción natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere”.
Como recoge, en sus FUNDAMENTOS DE DERECHO la STS Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 1168/1997 Número Recurso: 3652/1995: «El texto del artículo 110 de la Ley Hipotecaria, como bien advierten las sentencias de esta Sala de 21 de diciembre de 1.990 y 28 de febrero de 1.991, en cuanto a la extensión de la hipoteca a las mejoras realizadas en la finca gravada que refiere la norma y lo prevenido en el artículo 1877 del Código Civil, exige llevar a cabo interpretación integradora de los supuestos legales previstos, y ello impone contemplar una situación dinámica, que puede experimentar cambios y modificaciones, constante la hipoteca y cuyo estado final ha de precisarse al tiempo de su ejecución.
La lectura del referido artículo 110 permite alcanzar la conclusión de que la hipoteca se extiende sin necesidad de pacto a las situaciones en las que se produzca elevación de los edificios, pero no cuando se trata de mejoras que consistan en nueva construcción de edificios donde antes no existían, que necesariamente sí precisan medie pacto y han de reputarse expresa y totalmente excluidas».
La cuestión no es dudosa, si no existe pacto en contrario, a la hora de aplicar el art. 110. Contemplo dos escenarios distintos:
a) Si al constituir la hipoteca ya existían las edificaciones, y de las que no existía obra nueva.
b) Si al constituir la hipoteca no existían las edificaciones.
En el primero de los supuestos, no cabría la aplicación del art. 110 por cuanto éste habla de “construcción de edificios donde antes no los hubiere”, y excluye por tanto los edificios existentes. Y en definitiva éstos no quedarían integrados en la hipoteca.
En el segundo de los supuestos, aun existiendo pacto en contrario, habría que invocar la inaplicabilidad del pacto en contrario, puesto que la LH, respecto a la extensión de la hipoteca y sus consecuencias, reiteradamente (ver. Art. 111 y 114 LH) viene regulando, cuándo cabe pactar en contrario.
Así pues, entiendo que debe considerarse, si consta el pacto en contrario, la CLAUSULA COMO ABUSIVA si no está negociada y no viene contemplada en la oferta vinculante, y sería una cuestión más que dudosa que, aún cuando exista pacto en contrario y negociada, no lo sea.
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El delito de robo con intimidación agravado por establecimiento abierto al público precisa ocurrir en un establecimiento con libre acceso de personas desvinculadas del bien jurídico patrimonio, que es el objeto de protección del tipo penal, precisamente en las horas de apertura
La cuestión deducida ante esta Sala tiene indudable interés casacional consistente en unificar la interpretación de este nuevo tipo agravado en la realización del robo con intimidación en casa habitada, edificio local abierto al público o en cualquiera de sus dependencias.
La interpretación de lo que deba entenderse por establecimiento o local abierto al público ha sido objeto de anteriores pronunciamientos de esta Sala. Así, en primer lugar, se cuestionó cuál fuera la voluntad del legislador al cambiar la expresión «edificio público» por la de establecimiento o local abierto al público, pues lo primero tenía justificación en el carácter público de determinadas edificaciones necesitadas de especial protección. Era preciso dar un contenido a la exigencia de «establecimiento o local abierto al público» y, concretamente, si por tal debía entenderse una determinada concepción del local, concepción localista, por el que la agravación derivaba de tratarse de un local que tenía una licencia de apertura o, por el contrario, atender a la situación del establecimiento o local. Lo explica la sentencia 1349/1998, de 9 noviembre 1998, en la que tras ratificar los anteriores pronunciamientos surgidos del Pleno no jurisdiccional de esta Sala de 25 mayo 1997, entiende que «aplicar un subtipo agravado definido por cometerse el robo en edificio o local abierto al público cuando el hecho se realiza en un bar que no está abierto al público en el momento de la ejecución, significa extender la agravación más allá de la literalidad de la norma, en perjuicio del reo. Es cierto que linguísticamente es posible una interpretación que prime lo que el edificio o local «es» por razón de su destino, sobre el elemento circunstancial de como el local «está» en el momento del hecho, pero con ello se fuerza una interpretación extensiva, no congruente con el principio de taxatividad de los tipos penales». (Vid Acuerdos de Pleno no jurisdiccional de 22 de mayo 1997 y 19 de octubre de 1998).
Ante la opción de una interpretación de la circunstancia de agravación localista, por ser un establecimiento abierto al público, o situacional, por estar abierto al público, esta Sala, cuando la agravación solo afectaba al delito de robo con fuerza, optó por una interpretación no extensiva de la agravación, fundamentada en la potencialidad del riesgo que la apertura al público podía suponer por la presencia de personas que trasmutaran el robo con fuerza en robo violento.
La reforma de 2015 sobre esta agravación específica ha supuesto los siguientes cambios. De una parte, en el robo con fuerza las cosas, el artículo 241.1 del Código Penal prevé la agravación por su realización en edificio o local abiertos al público y añade, en el párrafo segundo, la posibilidad de que dicha agravación concurra en horas de apertura al público o fuera de las horas de apertura, lo que conforma con una distinta penalidad, pero ambos son tipos agravados del robo con fuerza en las cosas. Desde un criterio lógico y gramatical, parece deducirse que el legislador ha corregido de una parte, el criterio jurisprudencial, pues hace concurrir el tipo agravado aun fuera de las horas de apertura, y de otra ha acogido la interpretación jurisprudencial, al señalar una pena menor cuando los hechos se desarrollan fuera las horas de apertura. Una segunda modificación de la reforma del 2015, respecto a la agravación por el establecimiento o local abierto al público, es la previsión de un tipo agravado en el robo con intimidación, al disponer el artículo 242.2 del Código Penal la imposición de una pena agravada cuando el robo se cometa en casa habitada, edificio local abierto al público con cualquiera de sus dependencias, esta vez sin distinción de horario de apertura. Una tercera modificación respecto al establecimiento o local abierto al público la encontramos en el artículo 203.2 del Código Penal cuando al regular el allanamiento de morada señala como tipo agravado el desarrollo de la acción del establecimiento mercantil o local abierto al público, fuera de las horas de apertura, manteniendo otra tipicidad agravada cuando
la acción se desarrolle en establecimiento mercantil o local abierto al público.
Sobre la interpretación del nuevo tipo agravado del robo con intimidación por su desarrollo en establecimiento abierto al público ya se pronunció esta Sala en Sentencia 101/2018, de 28 de febrero, y lo hace reiterando la doctrina de esta Sala en el Pleno no jurisdiccional de 25 de mayo de 1997 requiriendo que se trata de establecimientos abiertos al público, destinados a albergar al público y que se encuentran de manera efectiva abiertos al uso que le es propio. La justificación de la agravación radica en la extensión del riesgo respecto de personas, eventuales clientes, que pueden permanecer o incorporarse al mismo (STS 814/1999, de 18 de mayo) o en la facilidad de acceso que brinda el carácter del local (STS 1168/98, de 10 de octubre).
Esa interpretación persistente en el tiempo era conocida y el legislador de 2015 no ha previsto, como si lo ha hecho respecto a los tipos agravados del delito de robo con fuerza y respecto del delito de allanamiento de morada, su modificación, con lo que ha resaltado la concepción del establecimiento abierto al público como local efectivamente abierto al público para agravar el delito de robo con intimidación situando la justificación de la agravación en el incremento del peligro respecto a víctimas potenciales cuando el hecho sustractivo ocurre en un establecimiento con libre acceso de personas, precisamente en las horas de apertura y respecto de personas desvinculadas del bien jurídico patrimonio, que es el objeto de protección del tipo penal.
La agravación se justifica por esa potencialidad de peligro respecto a los sujetos pasivos del hecho delictivo.
Acción reivindicatoria: detentación ilegítima del objeto reivindicado
Que el demandado o demandados sean poseedores o detentadores, y si tuvieren un título más o menos firme, que se obtenga previa o simultáneamente la declaración de nulidad del título o títulos en el que el demandado funda su derecho, a menos que el título en cuya virtud acciona el demandante sea anterior y la nulidad consecuencia implícita o indispensable de la acción ejercitada o que los derechos de ambas partes sobre la cosa reclamada deriven de documentos entre sí independientes.
A estos fines ha de tenerse en cuenta el alcance de la fe pública registral, dado que según constante y reiterada doctrina jurisprudencial, la fe pública registral del artículo 38 de la Ley Hipotecaria actúa asegurando la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas, de tal manera que la fe pública registral no se extiende a los datos y circunstancias de mero hecho que se constatan en el Registro, tales como la naturaleza, situación, linderos y superficie de la finca inscrita. La sentencia de 1 de julio de 1995 del Tribunal Supremo específica que el Registro de la Propiedad, carece de una base física fehaciente, ya que reposa sobre simples declaraciones de los otorgantes y por ello caen fuera de la garantía que presta cuantos datos registrales se corresponden con hechos materiales o físicos, tanto a los efectos de la fe pública como de la legitimación registral, sin que, por tanto, la institución responda de los datos y circunstancias de puro hecho, ni por consiguiente de los datos descriptivos de la finca. En consecuencia deviene irrelevante el hecho acontecido. La sentencia de la Sala Primera del Tribunal supremo de 19 de noviembre de 1992 señala que afirmar que sólo son titulares dominicales quienes acceden al Registro de la Propiedad es insostenible, pues, la propiedad, se adquiere por cualquiera de los medios reconocidos en el artículo 609 del Código Civil sin necesidad de inscripción registral.
Es también conocida la doctrina jurisprudencial que han seguido, entre las más recientes, la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de mayo de 2008, según la cual las fichas catastrales de las fincas en litigio aunque puedan catalogarse ampliamente como documentos públicos administrativos -Sentencia de 20 de diciembre de 2007-, carecen de la eficacia probatoria plena que releva a los Tribunales de valorarlos en conjunción con el resto de las pruebas practicadas; que en un sistema de libre valoración de la prueba, que es el que rige en el ordenamiento procesal, no se infringe norma alguna al inclinarse el Juzgador por uno y otro de los medios probatorios traídos al proceso para sentar sus conclusiones fácticas.

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