Responsabilidad del promotor inmobiliario

El Promotor, dice el artículo 17.3 de la Ley de Ordenación de la Edificación, responde solidariamente, “en todo caso” con los demás agentes intervinientes ante los posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionado por vicios o defectos de construcción. Significa que responde aun cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo, pues otra interpretación no resulta de esas palabras “en todo caso” con la que se pretende unir a responsables contractuales con extracontractuales o legales y con la que se establece la irrenunciabilidad de la misma.

Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 360/2013, de 24-5-2013, Ponente Excmo. Sr. D. Francisco-Javier Arroyo Fiestas, ECLI:ES:TS:2013:2622

Prescripción adquisitiva de bien mueble. Posesión mediata e inmediata. Posesión en concepto de dueño

El artículo 609 del Código Civil incluye la prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de la propiedad que tiene lugar por la posesión de la cosa durante el tiempo marcado por la ley, con la concurrencia de los demás requisitos que se exigen en cada supuesto.

Concretamente, en el caso de los bienes muebles el artículo 1.955 del Código Civil dispone que el dominio de tales bienes se prescribe por la posesión no interrumpida de 3 años con buena fe y también por la posesión no interrumpida de 6 años, sin necesidad de ninguna otra condición; aunque lógicamente dicha posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el artículo 436 del Código Civil, pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio.

La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato.

En cuanto a la posesión en concepto de dueño procede la cita de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 44/2016, de 11 de febrero: «(…) cuando se trata de la prescripción adquisitiva -singularmente en el caso de la extraordinaria ha de estimarse consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1.941 del Código Civil), sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en “concepto de dueño” que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria, según lo dispuesto por el artículo 1.959 del Código Civil -lo que se deriva de la doctrina jurisprudencial que queda resumida por la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 467/2002, de 17 mayo, que con cita de otras muchas resoluciones, afirma que la jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la “posesión en concepto de dueño” no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva (Sentencias 6-10-1975 y 25-10-1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (Sentencias de 20-11-1964 y 18-10-1994) consistente en la existencia de “actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico” (Sentencia 3-10-1962, 16-5-1983, 29-2-1992, 3-7-1993, 18-10 y 30-12-1994, y 7-2-1997), “realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar” (Sentencia de 3-6-1993); “actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios” (Sentencia de 30-12-1994 )…».

La misma sentencia razona en el sentido de que el fundamento de la usucapión es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en el ejercicio del derecho y concurriendo los demás requisitos exigidos, tal derecho queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 673/2016, de 16-11-2016, FD 8º, Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller, ECLI:ES:TS:2016:4974