Procedencia del deslinde y reivindicación de cuotas indivisas que dan derecho exclusivo al uso de una plaza de garaje

De la acción ejercitada.- Pretendía el actor con su demanda el replanteo de las plazas de garaje nº NUM001 y NUM002 de tal manera que el ancho de cada una sea exactamente el mismo, esto es, 2,21m. tanto en su embocadura como en el fondo con el consiguiente repintado y dejando libre y expedito el normal uso y disfrute de la misma por el actor según el plano de fijación cesando en el ejercicio de cualquier acto que viniera a perturbarles.

La resolución de instancia argumenta que no se ha ejercitado por falta de cita expresa, la acción reivindicatoria del artículo 348 del Código Civil que sería la propia y que realmente nos hallamos ante un supuesto de copropiedad. El tribunal no comparte esta tesis, pero sobre todo, considera que el debate es innecesario absolutamente puesto que ha quedado perfectamente clara en la demanda cuál es la pretensión del actor, bien nos movamos en sede de acción reivindicatoria bien de régimen de comunidad puesto que en uno y otro caso lo que se pretende es la protección del dominio. En efecto, el artículo 348 del Código Civil no solamente se refiere a la acción reivindicatoria sino también a la declarativa y todas aquellas que sin tener en la ley una reglamentación específica van dirigidas a la afirmación de la propiedad en cuanto a fijar materialmente el objeto sobre el que ha de recaer y que pueden hacer efectivos los derechos de gozar y disponer que constituyen la esencia del dominio, por tanto son inicialmente compatibles y también acumulables las acciones reivindicatorias, de deslinde y de fijación sobre el objeto comprado.

En particular la cuestión relativa a la adquisición de una cuota indivisa sobre un local a garaje ha sido objeto de análisis por la STS de 24 de noviembre de 1990 que resalta «que para delimitar esa naturaleza jurídica que ha de proyectarse en torno a un local que se explote o utilice a través de la asignación de distintos espacios referidos a las correspondientes plazas de garaje o para aparcamiento de vehículos, habrá de partirse de que esa modalidad de uso o disfrute de una superficie cada vez con más visos de modernidad y arraigo social por el incremento de los vehículos de motor -fenómeno que hasta ha propiciado la reforma del artículo 68 del Reglamento Hipotecario según el Real Decreto 12 de noviembre de 1982 que hoy prescribe: “la inscripción de la transmisión de cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos, que lleve adscrita el uso de una o más plazas determinadas, podrá practicarse en folio independiente que se abrirá con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota; dicha inscripción se realizará a solicitud del titular registral o del adquirente, y cuando el Registrador lo considere necesario para mayor claridad de los asientos; la apertura de folio se hará constar por nota al margen de la inscripción de la finca matriz; inscripción de foros, subforos y otros derechos análogos”- puede presentarse por alguna de las siguientes variantes:

Primero.- como incorporado a un edificio destinado a viviendas que, a su vez, funciona en régimen de propiedad horizontal, y cuya planta destinada a uso de aparcamiento o plazas de garaje, se ha configurado corno un elemento común del edificio, en cuyo supuesto todos los propietarios del mismo tienen derecho indistintamente al uso y disfrute a los fines del aparcamiento de sus vehículos;

Segundo.- cabe asimismo entender que, aunque el local corresponda físicamente a ese edificio generalmente situado en el sótano, se haya desprendido, a efectos dominicales en relación con ese uso o disfrute con fines de aparcamiento, de la Comunidad de Propiedad Horizontal que afecta al edificio, y con tal autonomía se rija, de forma independiente, de tal manera que los usuarios del mismo puedan ser, incluso, terceras personas, en cuyo supuesto funcionará como una comunidad autónoma, cuyos cotitulares sea los mismos cotitulares o copropietarios de los pisos que componen el edificio o incluso, terceros;

Tercero.- finalmente es posible que con absoluta desconexión de edificio sobre que funcione el régimen de comunidad horizontal, pueda existir una nave construida en un solar al efecto y cuyo régimen de explotación sea con esta finalidad de aparcamiento, en donde los usuarios sean, a su vez, copropietarios en los distintos huecos o espacios asignados a cada plaza de garaje”, subrayando acerca de su naturaleza jurídica, es que siempre se trata de un local, bien construido sobre un solar o generalmente sobre una planta subterránea de un edificio que esté distribuido o dividido por espacios con las características siguientes: que se trate de una superficie plana, generalmente, como se dice, en las plantas bajas de los edificios; que dicha superficie tenga un acceso directo a la vía pública cuyo acceso, justamente, es el que utilizarán los vehículos para la entrada o salida del aparcamiento; y lo más característico o peculiar es que en esa misma superficie plana por lo general, existen perfectamente delineadas o delimitadas una serie de señales rectilíneas o rayas que dividen dicha superficie en tantos números de espacios como las propias medidas de los vehículos exigen o precisan para su aparcamiento; y por último, que la extensión o amplitud de dichos espacios delimitados por tales rayas divisorias, ha de ser la adecuada para que los usuarios puedan, tras de la calle, acceder por los accesos o pasos comunes haciendo las maniobras correspondientes sin entorpecer a los contiguos».

En consecuencia, continua diciendo el Tribunal Supremo, habrá que entender respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que, sin lugar a dudas, se componen de dos elementos perfectamente diferenciados: “por un lado, esos planos individualizados y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios, y, por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y sea adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes, que se componen, fundamentalmente, por las entradas a las vías públicas, por las viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole e, incluso, en su caso, aunque no sea tan frecuente, la posibilidad, si es que existen locales superpuestos, de la presencia de elevadores o ascensores; concluyendo que “de consiguiente con todo ello, y sin perjuicio de que dicho régimen de propiedad tenga connotaciones con lo dispuesto en los artículos 392 y siguientes del Código Civil en el sentido de que se trata de una comunidad de bienes, ha de advertirse que, básicamente, será, el evento del artículo 396 el que haya de proyectarse al régimen jurídico correspondiente, por cuanto se trata de la existencia de un local o de parte de un local susceptible de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública y que, por tanto, es susceptible, a su vez, de una propiedad separada sobre las partes o plazas en que se divide el mismo así como la copropiedad en elementos comunes que se han expuesto; que ese perfil encaja fundamentalmente con las previsiones del supuesto de hecho a que se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente, puesto que al margen de pequeñas diferencias irrelevantes (como las referidas a que, el objeto sobre el que recae este régimen de copropiedad, es de ordinario una superficie o un plano horizontal sobre el terreno frente al común supuesto de que la propiedad horizontal recae sobre un edificio generalmente destinado a viviendas, y con elementales diferencias que pueden provenir porque el objeto de la propiedad separada, en la del primer caso, es un espacio llano delimitado perimetralmente en la superficie para un uso o aparcamiento de un vehículo, mientras que el clásico de la propiedad horizontal se refiere a pisos o viviendas destinadas a la habitabilidad) el régimen jurídico de derechos y obligaciones aplicable habrá de estar incardinado, en su cotejo homologador, con lo dispuesto en la Ley específica de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960; y, al respecto para cualquier problema que se suscite, efectivamente, habrá de tenerse en cuenta lo que, al punto, hayan dispuesto sobre la existencia o no de algún pacto específico ordenador de tales derechos y obligaciones…”.

La meritada sentencia que, reiterando lo dicho, estudia la problemática surgida de la propiedad y en la que cabe apreciar la prevalencia del régimen de propiedad horizontal frente a la comunidad de bienes; sencillamente porque, dice la sentencia textualmente, «la comunidad de bienes recae en torno a un proindiviso, sobre una cosa que exclusivamente se posee en común, mientras que éste, el garaje, al igual que la propiedad horizontal, existe el deslinde de los distintos objetos patrimoniales sobre partes exclusivas o propiedad especial y elemento común».

Por ello, hay que concluir que a los efectos de esta litis, el actor no es propietaria de una parte del local destinado a garaje, sin concreción alguna, sino que es propietario de 1/12 parte del local, titular del derecho real y consiguiente capacidad de ocupación, que se concreta en la plaza nº NUM002 conforme a los planos confeccionados por el promotor que se adjuntan a las escrituras y en la propiedad proindiviso de los elementos comunes, ostentando por ende, título para reclamar el respeto a la inalterabilidad de la superficie y forma de su, pues en tanto en cuanto el título constitutivo esté vigente y en tanto en cuanto no especifique nada en contrario, la situación existente en torno a ese uso y disfrute de la plaza de garaje controvertida, no puede alterarse en su misma configuración jurídica porque la adquisición de la plaza por parte de la demandante consta en las escrituras públicas correspondientes y porque así se ha venido utilizando y disfrutando por parte de los usuarios. La aceptación de la tesis contraria, equivaldría a que, por la forma de verificarse dicho uso o disfrute se llegase a privar de su auténtico derecho dominical a quienes, legítimamente, devinieron en tales propietarios por su título de adquisición. La cuestión ahora estriba en determinar si efectivamente ha existido o no alteración de la configuración de la plaza en cuanto a sus medidas, en particular si debe ser de 2,21m. como él mismo pretende, es decir, exactamente igual a la plaza colindante nº NUM001 de los demandados, medidas que fueron alteradas con motivo de la obras de pintado que en la comunidad, también demandada, fueron ejecutadas en el año 2007.

Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra 349/2010, de 24-6-2010, FD 3º, Ponente Ilma. Sra. Dª. María-Begoña Rodríguez González, ECLI:ES:APPO:2010:1831

Prescripción adquisitiva de bien mueble. Posesión mediata e inmediata. Posesión en concepto de dueño

El artículo 609 del Código Civil incluye la prescripción adquisitiva o usucapión como modo de adquisición de la propiedad que tiene lugar por la posesión de la cosa durante el tiempo marcado por la ley, con la concurrencia de los demás requisitos que se exigen en cada supuesto.

Concretamente, en el caso de los bienes muebles el artículo 1.955 del Código Civil dispone que el dominio de tales bienes se prescribe por la posesión no interrumpida de 3 años con buena fe y también por la posesión no interrumpida de 6 años, sin necesidad de ninguna otra condición; aunque lógicamente dicha posesión ha de ser en todo caso en concepto de dueño en el sentido a que se refiere el artículo 436 del Código Civil, pues el siguiente artículo 447 dispone que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir para adquirir el dominio.

La possessio ad usucapionem no requiere necesariamente un contacto físico directo con la cosa ya que, en ocasiones, coexisten dos posesiones distintas sobre un mismo objeto, que reciben la denominación de posesión mediata y posesión inmediata. Esta última es la del sujeto que detenta materialmente la cosa, y la posesión mediata es, sin embargo, una posesión sin contacto material pero reconocida por el detentador o poseedor inmediato.

En cuanto a la posesión en concepto de dueño procede la cita de la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 44/2016, de 11 de febrero: «(…) cuando se trata de la prescripción adquisitiva -singularmente en el caso de la extraordinaria ha de estimarse consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida (artículo 1.941 del Código Civil), sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en “concepto de dueño” que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria, según lo dispuesto por el artículo 1.959 del Código Civil -lo que se deriva de la doctrina jurisprudencial que queda resumida por la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 467/2002, de 17 mayo, que con cita de otras muchas resoluciones, afirma que la jurisprudencia viene reiterando que el requisito de la “posesión en concepto de dueño” no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva (Sentencias 6-10-1975 y 25-10-1995) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal (Sentencias de 20-11-1964 y 18-10-1994) consistente en la existencia de “actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico” (Sentencia 3-10-1962, 16-5-1983, 29-2-1992, 3-7-1993, 18-10 y 30-12-1994, y 7-2-1997), “realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar” (Sentencia de 3-6-1993); “actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios” (Sentencia de 30-12-1994 )…».

La misma sentencia razona en el sentido de que el fundamento de la usucapión es de carácter objetivo y consiste en dar seguridad a los derechos de modo que, transcurrido el tiempo fijado por la ley en el ejercicio del derecho y concurriendo los demás requisitos exigidos, tal derecho queda consolidado y cubierto frente a todos, evitando así las dificultades de prueba que pudieran existir para justificar el origen de derechos reales adquiridos en tiempos ya lejanos.

Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 673/2016, de 16-11-2016, FD 8º, Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller, ECLI:ES:TS:2016:4974