17-7-2019 La cesión en bloque de créditos y el derecho de retracto del deudor ¿una utopía?. Félix López-Dávila Agüeros (El blog jurídico de Sepín)

21-5-2019 Los nuevos límites a los intereses de demora. Segismundo Alvarez Royo-Villanova (Hay Derecho)

17-8-2019 Cuando la cláusula abusiva se introduce en el contrato pero no consta en la oferta vinculante. Pedro García (Almacén de Derecho).

25-9-2019 Efectos de la nulidad de cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios (El Derecho)

19-6-2019 ¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamar a la aseguradora la devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda?. Félix López-Dávila Agüeros (El blog jurídico de Sepín)

12-6-2019 Cláusulas abusivas en la contratación de mantenimiento del ascensor en las Comunidades de Propietarios. Alfredo Esparza Sánchez (El blog jurídico de Sepín)

El artículo 6, apartado 1, letra c), de la Directiva 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2011, sobre los derechos de los consumidores, por la que se modifican la Directiva 93/13/CEE del Consejo y la Directiva 1999/44/CE del Parlamento Europeo y del Consejo y se derogan la Directiva 85/577/CEE del Consejo y la Directiva 97/7/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, debe interpretarse en el sentido de que, por un lado, se opone a una normativa nacional, como la controvertida en el litigio principal, que obliga al comerciante, antes de concluir con un consumidor un contrato a distancia o un contrato celebrado fuera del establecimiento —mencionados ambos en el artículo 2, apartados 7 y 8, de dicha Directiva—, a facilitar, en todo caso, su número de teléfono. Por otro lado, dicha disposición no obliga al comerciante a instalar una línea telefónica o de fax o a crear una nueva dirección de correo electrónico para permitir a los consumidores ponerse en contacto con él, y únicamente obliga a facilitar ese número, el de fax o la dirección de correo electrónico, si el comerciante ya dispone de esos medios para comunicarse con los consumidores.

El artículo 6, apartado 1, letra c), de la Directiva 2011/83 debe interpretarse en el sentido de que, si bien esta disposición impone al comerciante la obligación de poner a disposición del consumidor un medio de comunicación que cumpla los criterios de una comunicación directa y eficaz, no se opone a que dicho comerciante facilite otros medios de comunicación distintos de los enumerados en la referida disposición para satisfacer tales criterios.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Sala 1ª, de 10-7-2019, C-649/17, Amazon EU, ECLI:EU:C:2019:576

9-1-2017 El Supremo sobre la caducidad del derecho de opción de compra. Pedro Moreno Vázquez (Law&Trends)

Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que, por una parte, se oponen a que una cláusula de vencimiento anticipado de un contrato de préstamo hipotecario declarada abusiva sea conservada parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacen abusiva, cuando tal supresión equivalga a modificar el contenido de dicha cláusula afectando a su esencia, y, por otra parte, no se oponen a que el juez nacional ponga remedio a la nulidad de tal cláusula abusiva sustituyéndola por la nueva redacción de la disposición legal que inspiró dicha cláusula, aplicable en caso de convenio entre las partes del contrato, siempre que el contrato de préstamo hipotecario en cuestión no pueda subsistir en caso de supresión de la citada cláusula abusiva y la anulación del contrato en su conjunto exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales.

Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Gran Sala, de 26-3-2019, C‑70/17 y C‑179/17, Abanca Corporación Bancaria, ECLI:EU:C:2019:250

6-6-2019 En materia de cláusulas de vencimiento anticipado abusivas. Reflexiones finales sobre la Sentencia del Gran Sala del Tribunal de Justicia. Fernando Pantaleón (Almacén de Derecho)

29-3-2019 El TJUE deja más sombras que luces en su sentencia sobre las cláusulas de vencimiento anticipado. Pablo Ojeda Baños (Hay Derecho)

4-2019 Análisis de las Sentencias del Tribunal Supremo 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019, de 23 de enero. Alberto Sánchez del Olmo (Asociación Judicial Francisco de Vitoria)

8-4-2019 Como hacer un contrato privado de compraventa de inmuebles. Francisco Rosales de Salamanca Rodríguez (Notario Francisco Rosales)

28-3-2019 Diferencias entre el contrato de mandato y el de arrendamiento de servicios. Iciar Bertolá Navarro (El blog jurídico de Sepín)

10-3-2019 El acta previa a la firma del préstamo hipotecario en la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. Antonio Ripoll Soler (El blog del Notario)

19-3-2019 La Ley de Crédito Inmobiliario (al fin…). Principales novedades. Segismundo Alvarez Royo-Villanova (Hay Derecho)

20-3-2019 Estudio práctico de la ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Antonio A. Longo Martínez (Notarios y Registradores)

18-3-2019 Normas de protección al prestatario establecidas en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Félix López-Dávila Agüeros (El blog jurídico de Sepín)

El error vicia el consentimiento cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta, es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea. Ha de ser esencial, coetáneo a la perfección o génesis de los contratos y excusable.

Sentencia del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 20-1-2014, FD 11, Ponente Excmo. Sr. D. Ignacio Sancho Gargallo, ECLI:ES:TS:2014:354

Código Civil (art. 1.265) (art. 1.266) (art. 1.300)

9-6-2014 Los vicios de la voluntad en la formación del consentimiento contractual. Iciar Bertolá Navarro (El blog jurídico de Sepín)

La Sala concluye que la comisión de apertura no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia, que considera superado o cumplido porque “es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato”.

En segundo lugar, la sala se pronuncia sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula que atribuye al prestatario la totalidad de los gastos e impuestos, ya declarada nula por la sentencia 705/2015, de 23 de diciembre.

1- Son pagos que han de hacerse a terceros- no al prestamista- como honorarios por su intervención profesional con relación al préstamo hipotecario. La declaración de abusividad no puede conllevar que esos terceros (notarios, gestores, registradores) dejen de percibir lo que por ley les corresponde.

2- El pago de esas cantidades debe correr a cargo de la parte a la que correspondiera según la normativa vigente en el momento de la firma del contrato.

A- Arancel notarial.

La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Esta misma solución procede respecto de la escritura de modificación del préstamo hipotecario, puesto que ambas partes están interesadas en la modificación o novación. En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, por lo que le corresponde este gasto; y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

B- Arancel registral.

La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a este al que corresponde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca. En cambio, la inscripción de la escritura de cancelación interesa al prestatario, por lo que a él le corresponde este gasto.

C- Impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La Sala reitera que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. A esta doctrina jurisprudencial común no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (convalidado por el Congreso de los Diputados el 22 de noviembre siguiente), puesto que dicha norma, conforme a su propia previsión de entrada en vigor, solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su vigencia y no contiene regulación retroactiva alguna.

D- Gastos de gestoría.

También se impone el pago por mitad de los mismos.

24-1-2019 El Tribunal Supremo fija doctrina sobre gastos asociados a un préstamo hipotecario. El Pleno de la Sala Primera se pronuncia sobre algunas cuestiones relativas a cláusulas abusivas en contratos con consumidores (CGPJ)

STS de 23-1-2019, ECLI:ES:TS:2019:105

30-1-2019 Comentario a la STS de 23 de enero de 2019 sobre la “comisión de apertura”​. Vientos de Luxemburgo. Eugenio Ribón Seisdedos (El blog jurídico de Sepín)

10-1-2019 El Tribunal Supremo estima que quien asuma la deuda pendiente en una ejecución hipotecaria puede reclamar la cantidad a quien suscribió la hipoteca. El pleno de la Sala Civil resuelve un litigio familiar sobre una vivienda que salió a subasta (CGPJ)

20-12-2018 El Tribunal Supremo fija que el banco debe abonar los intereses al consumidor por las cláusulas hipotecarias anuladas desde la fecha en la que se realizaron los pagos. El Pleno de la Sala Primera se pronuncia sobre el cálculo de los intereses tras la anulación de la cláusula (CGPJ)

STS 725/2018, de 19-12-2018, ECLI:ES:TS:2018:4236

XI-2018 ¿La llamada al proceso mediante intervención provocada de agentes de la edificación no demandados interrumpe la prescripción de acciones de un proceso posterior si en el inicial no se pidió su condena?. Íñigo Landín Díaz de Corcuera, Magistrado (Asociación Judicial Francisco de Vitoria)

📚 La intervención provocada de la Ley de Ordenación de la Edificación

XI-2018 La exigencia de buena fe en la doble venta de inmuebles. STS nº 73/2011, de 11 de febrero. Eva Cobeñas Rondán, Letrada de la Administración de Justicia (Asociación Judicial Francisco de Vitoria)

11-10-2018 El Tribunal Supremo rechaza el recurso del exdirector de una sucursal bancaria que pedía que le devolvieran su inversión en participaciones preferentes. El alto tribunal admite que no ha quedado acreditado que el banco hubiera informado al cliente antes de adquirir este producto financiero, de sus características y concretos riesgos (CGPJ)

La cuestión es si en un contrato de préstamo a una sociedad y/o profesional, avalado por una persona física, sin vinculación con dicha sociedad o con la actividad del profesional, la cláusula de fianza puede considerarse abusiva.

La interpretación jurisprudencial hasta los pronunciamientos del TSJUE, entendía que el fiador, actuaba en calidad de no consumidor, y por lo tanto estaba sujeto a lo pactado en el contrato, de conformidad con el art. 1.255 del Código Civil.

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, establece:

Artículo 1

1. El propósito de la presente Directiva es aproximar las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.

Artículo 2

A efectos de la presente Directiva se entenderá por:

[…].

b) «consumidor»: toda persona física que, en los contratos regulados por la presente Directiva, actúe con un propósito ajeno a su actividad.

Quiero traer a colación, a este respecto el siguiente artículo:

Confilegal | 14 Octubre, 2016

El pasado 14 de septiembre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resolvió como abusivo el aval ofrecido por unas personas físicas sobre el crédito concedido por una entidad financiera a una sociedad mercantil cuando esas personas actúen con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezcan de vínculos profesionales con la sociedad.

“Luxemburgo resuelve sobre el caso de un avalista de una sociedad mercantil, pero cabría interpretar que se aplique a todos los avalistas altruistas, aquellos que aval sin mediar interés; en estos casos el aval sería abusivo, señala Luxemburgo, y por lo tanto, nulo”, señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario, financiero y comunitario.

La sentencia tiene una enorme trascendencia porque en multitud de créditos hipotecarios las entidades han exigido avales, que en la mayoría de los casos son ‘altruistas’. “El primo, el hermano, el amigo, personas sobre las que une relación de afectividad pero no interés”, explica Navas.

Es más, los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva se aplica a un contrato de garantía inmobiliaria celebrado entre personas físicas y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en virtud de un contrato de crédito.

En este sentido, “cuando esas personas físicas actúen con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezcan de vínculos funcionales con la citada sociedad, le corresponderá determinar al tribunal remitente”.

Incluso hijos.

Navas & Cusí logró el pasado mes de julio la nulidad de avales de unas hijas sobre una hipoteca multidivisa de sus padres en un juzgado nº 3 de Igualada (Barcelona). Más recientemente, el juzgado de lo mercantil nº 1 de Palma de Mallorca anuló el aval impuesto por la entidad a los padres en la hipoteca de su hija por ser impuesto de manera unilateral.

También hay muchos casos en el ámbito mercantil. “Nosotros tenemos ahora el caso de un empleado que avaló 10 pólizas de crédito de su empresa. ¿Existe relación de interés? Exclusivamente mantener el puesto de trabajo”, señala Navas.

Considera “enormemente trascendente” esta sentencia de Luxemburgo que pondría el tela de juicio todos los avales altruistas. “Tiene lógica que el avalista que no gana nada avalando tampoco salga perjudicado en caso de dificultades del crédito. Así lo entiende Luxemburgo y así lo vamos a defender en los tribunales nacionales”, concluye.”

Aunque pueda discreparse sobre el alcance de este examen, este es el punto del que debemos partir, al examinar la alegación de la existencia de cláusulas abusivas por parte de la fiadora recurrente, que a diferencia de lo que ocurre con el otro fiador, administrador de la mercantil prestataria, actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional y carece de vínculos funcionales con tal entidad.”

Como recoge el Pleno de la Sala General de Magistrados del Orden Civil de la Audiencia Provincial de Granada, en Auto de 23 de Marzo de 2017:

“Esta doctrina determina que, cuando estemos ante un contrato de fianza, interviniendo una persona física que actúa con un propósito ajeno a su actividad profesional y carece de vínculos funcionales con la sociedad prestataria, como es indiscutido que ocurre en este litigio, no podemos seguir manteniendo la doctrina (mayoritaria entre las Audiencias Provinciales de nuestro país antes de los pronunciamientos mencionados del TJUE) que estimaba que no eran consumidores los fiadores, partiendo de no ostentar tal condición la mercantil prestataria, dado el carácter accesorio de la fianza.

En los avales prestados a empresarios o sociedades, la STJUE (Sala Cuarta) de 3 de septiembre de 2015, asunto C-110/14, ha establecido que la fianza es un contrato distinto al de préstamo y “Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza” (pfo 26). En consecuencia. la protección a los consumidores “puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones de una sociedad … cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad”.

La STS de 5 de abril de 2017 señala que el TJUE “objetiva el concepto de consumidor, al poner el foco en el ámbito no profesional de la operación y no en las condiciones subjetivas del contratante”. En consecuencia se aplicará la normativa de consumidores cuando el garante no esté vinculado a la actividad, pero solo cuando entre “el garante y el garantizado no existan vínculos funcionales (por ejemplo, una sociedad y su administrador”). En el caso de varios avalistas, esto se aplicará de forma individualizada para cada uno de ellos (ATJUE de 19 de noviembre de 2015 asunto C-74/15 ). El TS entendió que existe esa vinculación en el administrador -y en ese caso también en su cónyuge apoyándose en la interpretación de los artículos 6 y 7 del Código de Comercio-.

La renuncia a los beneficios de excusión y división que de manera absolutamente generalizada se establecen en las fianzas bancarias es abusiva porque implica una garantía desproporcionada (art. 88.1 LCU) y por suponer una renuncia a los derechos contraria al art 86.7 LCU.

Cada vez son más las sentencias tanto de Primera Instancia como de Audiencia Provincial que vienen declarando la nulidad de esa renuncia de derechos o del carácter solidario de la fianza; mereciendo destacar (entre muchas otras) la sentencia de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Sección Segunda, de 30 de septiembre de 2015 o la más reciente sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Bilbao (especializado en materia de cláusulas abusivas en préstamos hipotecarios de consumidores) de fecha 5 de abril de 2018.

25-9-2018 Smart Contracts ¿Luz o agujero negro?. Sandra Gamella (El blog jurídico de Sepín)

Normalmente no es negociada ni aparece en la oferta vinculante de las entidades financieras.

Esta cláusula no valorada suficientemente ni por la doctrina ni por la jurisprudencia, tiene una trascendencia patrimonial importante, por cuanto se han constituido hipotecas sobre fincas registrales que no se corresponden con la realidad física de la finca y en consecuencia, en la práctica, en caso de ejecución, lo realmente adjudicado comprende además de la finca hipotecada otras edificaciones existentes, sean anteriores o posteriores a la constitución de la garantía hipotecaria, lo que genera a mi entender un enriquecimiento injusto o sin causa a favor del adjudicatario normalmente la entidad financiera ejecutante.

Y al referirme a la negociación previa o al contenido de la oferta vinculante no estoy cuestionando la legalidad de la aplicación de dicho artículo.

Según el art. 110 LH, apart. 1 se entenderán hipotecados “las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de edificios y cualesquiera otra semejantes que no consistan en segregación de terrenos, excepto por acción natural, o en nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere”.

Como recoge, en sus FUNDAMENTOS DE DERECHO la STS Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 1168/1997 Número Recurso: 3652/1995: «El texto del artículo 110 de la Ley Hipotecaria, como bien advierten las sentencias de esta Sala de 21 de diciembre de 1.990 y 28 de febrero de 1.991, en cuanto a la extensión de la hipoteca a las mejoras realizadas en la finca gravada que refiere la norma y lo prevenido en el artículo 1877 del Código Civil, exige llevar a cabo interpretación integradora de los supuestos legales previstos, y ello impone contemplar una situación dinámica, que puede experimentar cambios y modificaciones, constante la hipoteca y cuyo estado final ha de precisarse al tiempo de su ejecución.

La lectura del referido artículo 110 permite alcanzar la conclusión de que la hipoteca se extiende sin necesidad de pacto a las situaciones en las que se produzca elevación de los edificios, pero no cuando se trata de mejoras que consistan en nueva construcción de edificios donde antes no existían, que necesariamente sí precisan medie pacto y han de reputarse expresa y totalmente excluidas».

La cuestión no es dudosa, si no existe pacto en contrario, a la hora de aplicar el art. 110. Contemplo dos escenarios distintos:

a) Si al constituir la hipoteca ya existían las edificaciones, y de las que no existía obra nueva.

b) Si al constituir la hipoteca no existían las edificaciones.

En el primero de los supuestos, no cabría la aplicación del art. 110 por cuanto éste habla de “construcción de edificios donde antes no los hubiere”, y excluye por tanto los edificios existentes. Y en definitiva éstos no quedarían integrados en la hipoteca.

En el segundo de los supuestos, aun existiendo pacto en contrario, habría que invocar la inaplicabilidad del pacto en contrario, puesto que la LH, respecto a la extensión de la hipoteca y sus consecuencias, reiteradamente (ver. Art. 111 y 114 LH) viene regulando, cuándo cabe pactar en contrario.

Así pues, entiendo que debe considerarse, si consta el pacto en contrario, la CLAUSULA COMO ABUSIVA si no está negociada y no viene contemplada en la oferta vinculante, y sería una cuestión más que dudosa que, aún cuando exista pacto en contrario y negociada, no lo sea.

3-8-2018 El artículo 1738 del Código civil y la protección de la apariencia. Jesús Alfaro Águila-Real (Almacén de Derecho)

13-8-2018 La nueva regulación del vencimiento anticipado en el proyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario. Juan-María Díaz Fraile (Notarios y Registradores)

3-9-2018 El derecho de información en la contratación de derivados financieros. Adela del Olmo (El blog jurídico de Sepín)

5-8-2018 Jurisprudencia previa a la regulación de la cláusula de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios en el proyecto de ley de contratos de crédito inmobiliario. Juan María Díaz Fraile (Notarios y Registradores)