Categoría: Obligaciones y Contratos
Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales
Responsabilidad de la entidad financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas al promotor por compradores de vivienda
En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad.
En el caso aquí examinado no solo se omitió cualquier referencia a la Ley 57/1968 o a la obligación de garantizar las cantidades anticipadas tanto en los tres contratos de 2006 como en el contrato litigioso de 2009, sino que, además, el hoy recurrente en su demanda, omitió cualquier referencia al destino de las viviendas que pretendía adquirir, siendo así que el ámbito de aplicación de la Ley 57/1968 es el de las viviendas «destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial» y en la jurisprudencia de esta sala es una constante la de excluir del ámbito de protección de la Ley 57/1968 las compras especulativas o realizadas para revender (Sentencia 360/2016, de 1-6, con cita de las que conforman esta línea jurisprudencial). Si a lo anterior se une que en la propia demanda se explicaba el origen del contrato litigioso, sobre una sola vivienda, en tres contratos anteriores sobre otras tantas viviendas, de dos de los cuales las entregas a cuenta se aplicaron al contrato litigioso mientras que el restante se cedía a un tercero, la conclusión no puede ser otra que la exclusión del contrato litigioso del ámbito de protección de la Ley 57/1968.
La anterior conclusión se refuerza por otros hechos probados en el presente litigio: de un lado, que cuando «La Caixa» recibió los cheques bancarios de la promotora, aún no había concedido a esta el préstamo a la construcción para la promoción de que se trata; y de otro, que el contrato base de la reclamación del hoy recurrente se celebró el 30-8-2009 pero indicando como fecha aproximada para la entrega de la vivienda el mes de diciembre de 2008 (estipulación cuarta), es decir, una fecha muy anterior a la del propio contrato litigioso, lo que por sí solo desvirtúa la aplicación de la Ley 57/1968, cuya finalidad es proteger a los compradores, garantizándoles la devolución de las cantidades anticipadas, una vez «[e]xpirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar».
Ese conjunto de hechos probados determina que deba considerarse correcta la sentencia recurrida cuando desestima el recurso de apelación del demandante por la completa ajenidad de la entidad de crédito demandada a las relaciones negociales entre aquel y la promotora codemandada, por otra parte nunca suficientemente explicadas, porque, ciertamente, el que la entidad de crédito tuviera conocimiento de que en la cuenta de la promotora se ingresaban algunas cantidades por compradores de viviendas a cuenta del precio, o el que intentara que el hoy recurrente se subrogara en el préstamo a la construcción, algo perfectamente explicable precisamente en la fase ya de entrega de las viviendas, no son elementos suficientes para declararle responsable con base en una doctrina jurisprudencial cuyo rigor para con las entidades de crédito debe tener como contrapartida que el comprador demandante se encuentre efectivamente comprendido en el ámbito de protección de la Ley 57/1968, sin descargar sobre la entidad de crédito las consecuencias perjudiciales del conjunto de sus relaciones negociales con el promotor.
La responsabilidad de las entidades de crédito que admitan el ingreso de cantidades anticipadas por los compradores no es una responsabilidad a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador, sino, como establece el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968 y declara la jurisprudencia, una responsabilidad derivada del incumplimiento de los deberes que les impone dicha ley.
Condición de consumidor de la persona física hipotecante o avalista de sociedad mercantil cuando la primera actúe con un propósito ajeno a actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la sociedad
Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.
Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14-9-2016, C-534/15, Pavel Dumitraș y otros, ECLI:EU:C:2016:700
Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19-11-2015, C-74/15, Dumitru Tarcău y otros, ECLI:EU:C:2015:772
Formalización del contrato de arrendamiento de vivienda
Las incertidumbres del seguro de daños propios del vehículo de motor
La cláusula del contrato de seguro es lesiva si reduce considerablemente y de manera desproporcionada el derecho del asegurado, vaciándolo de contenido, de manera que es prácticamente imposible acceder a la cobertura del siniestro
Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 273/2016, de 22-4-2016, FD 6º III 3, Ponente Excmo. Sr. D. Pedro-José Vela Torres, ECLI:ES:TS:2016:1662
En los casos de suscripción de pólizas colectivas para el aseguramiento de las cantidades entregadas a cuenta en la construcción de viviendas, la omisión de un certificado individual por culpa del promotor no impide tener por cubierto el riesgo asegurado
En atención a la finalidad tuitiva de la norma, que exige el aseguramiento o afianzamiento de las cantidades entregadas a cuenta, y a que se ha convenido una garantía colectiva para cubrir las eventuales obligaciones de devolución de la promotora de las cantidades percibidas de forma adelantada de los compradores, cuya copia ha sido entregada junto con los contratos de compraventa, es posible entender directamente cubierto el riesgo, sin que antes se hubiera emitido un certificado individual.
Por ello podemos entender en estos casos que:
i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía;
ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al artículo 3 de la Ley 57/1968;
y iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.
Falta de legitimación del antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho por haber sido enajenada la finca
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Carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.
Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.
Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 414/2015, de 14-7-2015, FD 2º, Ponente Excmo. Sr. D. Antonio Salas Carceller, ECLI:ES:TS:2015:3210
No es cláusula penal la indemnización pactada para el caso de desistimiento contractualmente previsto
Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 779/2013, de 10-12-2013, FD 2º, Ponente Excmo. Sr. D. Xavier O´Callaghan Muñoz, ECLI:ES:TS:2013:6174
Es abusiva cualquier cláusula suelo en un préstamo hipotecario a largo plazo de interés variable que no pase el control de transparencia
La falta de transparencia no supone necesariamente que las cláusulas contractuales sean desequilibradas y que el desequilibrio sea importante en perjuicio del consumidor (sentencia 241/2013, de 9-5); y, consiguientemente, esa falta de transparencia puede ser, excepcionalmente, inocua para el adherente, pues pese a no poder hacerse una idea cabal de la trascendencia que determinadas previsiones contractuales pueden provocar sobre su posición económica o jurídica en el contrato, las mismas no tienen efectos negativos para el adherente (sentencia 138/2015, de 24-3). No es incompatible con lo anterior que, a renglón seguido, a la vista del contenido de la cláusula suelo y del contrato de préstamo hipotecario a largo plazo de interés variable en el que está incorporada, la falta de transparencia de este tipo de condiciones generales provoca un desequilibrio sustancial en perjuicio del consumidor, objetivamente incompatible con las exigencias de la buena fe, consistente en la imposibilidad de hacerse una representación fiel del impacto económico que le supondrá obtener el préstamo con cláusula suelo en el caso de bajada del índice de referencia, lo que priva al consumidor de la posibilidad de comparar correctamente entre las diferentes ofertas existentes en el mercado (sentencia 138/2015, de 24-3). Esta valoración, en principio, resulta aplicable a cualquier cláusula suelo que no pase el control de transparencia.
El incumplimiento del deber de información al consumidor en la formación del consentimiento hace procedente la acción de anulabilidad, no de la de resolución contractual
Un posible error en el consentimiento por déficit informativo podría dar lugar a la nulidad del contrato, conforme a los artículos 1.265, 1.266 y 1.301 del Código Civil, pero no a una resolución del mismo por incumplimiento, en los términos del artículo 1.124 del Código Civil, dado que el incumplimiento, por su propia naturaleza, tiene que ser posterior a la celebración del contrato, mientras que aquí la falta de información se habría producido con anterioridad. Es decir, la vulneración de la normativa legal sobre el deber de información al cliente, es lo que puede propiciar un error en la prestación del consentimiento, pero no determina un incumplimiento con virtualidad resolutoria.
Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo 479/2016, de 13-7-2016, FD 4º.2, Ponente Excmo. Sr. D. Pedro-José Vela Torres, ECLI:ES:TS:2016:3461
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